THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHỮNG BẤT CẬP CẦN HOÀN THIỆN

LS. ĐỖ ĐĂNG KHOA Luật thuế thu nhập cá nhân (TNCN) được áp dụng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, nhất là chuyển nhượng hợp đồng góp vốn nhận quyền mua nền nhà, căn hộ và hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai tại các dự án nhà ở, đang gây nhiều tranh luận, thắc mắc, cả về tính pháp lý lẫn những vướng mắc trong áp dụng. Tiếp cận dưới góc độ pháp lý, tôi cho rằng có hai vấn đề lớn cần tiếp tục tranh luận và hoàn thiện đó là: 1. Người nộp thuế có quyền lựa chọn hay cơ quan thuế có quyền áp đặt phương pháp tính thuế ? Theo điều 14, điều 23 Luật thuế thu nhập cá nhân và điều 22 Nghị định: 100/2008/NĐ-CP thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo một trong hai phương pháp sau: a) Áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế (giá bán – [giá mua + chi phí] = thu nhập tính thuế); b) Áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng (Chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hóa đơn theo quy định của pháp luật). Thực tế khi áp dụng luật thuế TNCN cho thấy vướng mắc bởi rất nhiều trường hợp chỉ xác định được giá mua theo hợp đồng chứ không xác định được chi phí hoặc không xác định được đầy đủ chi phí. Đặc biệt một số trường hợp cơ quan thuế cho rằng đã xác định được giá mua và chi phí nên áp thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế (lãi), nhưng người nộp thuế không đồng ý. Trường hợp này giải quyết ra sao?   Ví dụ: Với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản đã có giá mua trong hợp đồng mua, có hóa đơn nộp thuế khi mua, có giá bán trong hợp đồng bán; Cơ quan thuế thường cho rằng đã xác định được thu nhập tính thuế nên áp thuế suất 25% (giá bán – [giá mua + tiền thuế] = thu nhập tính thuế); Nhưng người nộp thuế lại không đồng ý vì cho rằng còn có rất nhiều chi phí thực tế khác (tiền môi giới khi mua, tiền lãi vay, tiền san lấp đất) mà hiện nay họ không có hóa đơn, chứng từ để chứng minh. Bởi vậy, họ muốn chọn áp dụng thuế suất 2% trên giá bán, chứ không chịu nộp thuế suất 25% trên lãi. Đối với những người đã mua bất động sản trước ngày 01/01/2009 (ngày Luật thuế thu nhập cá nhân số: 04/2007/QH12, có hiệu lực thi hành) họ không có nghĩa vụ lấy hóa đơn, chứng từ của các chi phí liên quan và lưu giữ để giờ đây chứng minh chi phí. Trường hợp này người nộp thuế phải được lựa chọn thuế suất 2% hoặc 25% theo hướng có lợi cho mình, bởi một trong các nguyên tắc cơ bản của luật là bất hồi tố, lại càng không thể hồi tố theo hướng bất lợi cho người dân. Cơ quan thuế không thể áp đặt buộc họ phải chứng minh đầy đủ chi phí (lấy hóa đơn, chứng từ và lưu trữ) khi mà theo luật họ không có nghĩa vụ này vào thời điểm mua, đầu tư vào bất động sản. Điều 76, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 1996 quy định: “Hiệu lực trở về trước của văn bản quy phạm pháp luật: 1- Chỉ trong những trường hợp thật cần thiết, văn bản quy phạm pháp luật mới được quy định hiệu lực trở về trước. 2- Không được quy định hiệu lực trở về trước đối với các trường hợp sau đây: a) Quy định trách nhiệm pháp lý mới đối với hành vi mà vào thời điểm thực hiện hành vi đó pháp luật không quy định trách nhiệm pháp lý; b) Quy định trách nhiệm pháp lý nặng hơn. Chiếu theo các điều luật đã trích dẫn, phân tích ở trên Nhà nước nên quy định cụ thể theo hướng: Trường hợp mua bất động sản trước ngày 01/01/2009 đến nay chuyển nhượng thì người nộp thuế có quyền lựa chọn phương pháp tính thuế 2% hoặc 25% theo hướng có lợi cho mình. Trường hợp mua bất động sản mua sau ngày 01/01/2009 thì khi chuyển nhượng sẽ áp dụng phương pháp tính thuế 25% trên thu nhập tính thuế. Thế mới công bằng và hợp lý. Nhìn chung đối với trường hợp mua bán bất động sản sau ngày 01/01/2009 không nên đánh thuế thu nhập 2% trên giá bán, bởi cách tính thuế này thường dẫn tới việc giá ghi trong hợp đồng thấp hơn giá giao dịch, gây thất thu thuế. Mặt khác thống nhất thu thuế 25% trên lãi sẽ hướng người dân hình thành thói quen ghi đúng giá khi mua, khi bán, lấy hóa đơn, chứng từ và lưu giữ khi đầu tư bất động sản, giúp thị trường bất động sản ngày càng minh bạch, giúp cơ quan nhà nước có thông tin chính xác để xác định giá thị trường và quản lý thị trường bất động sản. 2. Quy định “chuyển nhượng hợp đồng góp vốn hưởng quyền mua nền nhà, căn hộ phải nộp thuế thu nhập chuyển nhượng bất động sản” có trái luật ? Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân quy định: “5) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; b) Thu nhập từ chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở; c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước; d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản. Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2006 quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: a) đất đai; b) nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) các tài sản khác gắn liền với đất đai”. Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005 quy định: “Trong trường hợp giao dịch về mua bán, tặng cho, thừa kế nhà ở thì phải có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu; c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.” Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất”. Những điều luật đã được trích dẫn ở trên cho thấy: để “chuyển nhượng bất động sản” phải đảm bảo hai yếu tố. Đó là: có bất động sản hiện hữu và có đủ các điều kiện chuyển nhượng. Tại khoản 4, điều 3 Thông tư 161/2009/TT-BTC ngày 12/08/2009 lại quy định: “Trường hợp cá nhân góp vốn với các tổ chức, cá nhân xây nhà để hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng lại chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác phần vốn và quyền mua nền, căn hộ thì thực hiện kê khai nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản”. Xét về mặt pháp lý, trường hợp này không thể coi là “chuyển nhượng bất động sản” bởi chưa có bất động sản và chưa có đủ các điều kiện chuyển nhượng. Tại thời điểm chuyển nhượng, hợp đồng mới chỉ có quyền mua nền nhà, căn hộ; trong tương lai có thể có hoặc không có nền nhà, căn hộ. Nếu dự án không triển khai tiếp hoặc người mua không nộp đủ tiền thì lấy đâu ra nền nhà, căn hộ để chuyển nhượng? Về bản chất ở đây là chuyển nhượng các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng (hợp đồng góp vốn lấy nền nhà, căn hộ hoặc hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai) trong đó nội dung chính là chuyển nhượng phần vốn đã góp và quyền nhận nền nhà, căn hộ trong tương lai, và người mua có nghĩa vụ tiếp tục nộp đầy đủ số tiền còn lại cho chủ dự án. Như vậy, nội dung hướng dẫn nêu trên của Thông tư 161 đã không thống nhất (trái) với Luật nhà ở, Luật đất đai và Bộ luật dân sự. Trong khi Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 1996 đã quy định: “Điều 2. Tính hợp hiến, hợp pháp và tính thống nhất của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật: a) Hiến pháp là luật cơ bản của Nhà nước, có hiệu lực pháp lý cao nhất. b) Văn bản quy phạm pháp luật được ban hành phải phù hợp với Hiến pháp, bảo đảm tính thống nhất, thứ bậc hiệu lực pháp lý của văn bản trong hệ thống pháp luật. c) Văn bản quy phạm pháp luật do các cơ quan nhà nước cấp dưới ban hành phải phù hợp với văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước cấp trên. d) Văn bản quy phạm pháp luật trái với Hiến pháp, trái với văn bản của cơ quan nhà nước cấp trên phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bãi bỏ, đình chỉ việc thi hành. Để thống nhất với các điều luật đã trích dẫn và phân tích ở trên Nhà nước nên quy định theo hướng: “Trường hợp cá nhân góp vốn với các tổ chức, cá nhân xây nhà để hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng lại chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác phần vốn và quyền mua nền, căn hộ thì thực hiện kê khai nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn dưới các hình thức khác”. Khi đó, mức thuế suất được áp dụng là: 20% thu nhập tính thuế (giá bán – [giá mua + chi phí] = thu nhập tính thuế) theo điều 13 và điều 23 Luật thuế thu nhập cá nhân. Quy định theo hướng này vừa đúng với bản chất của việc chuyển nhượng vốn góp theo hợp đồng góp vốn nhận nền nhà, căn hộ và cũng phù hợp với điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân quy định: “4) Thu nhập từ chuyển nhượng vốn bao gồm: a) Thu nhập từ chuyển nhượng phần vốn trong các tổ chức kinh tế; b) Thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán; c) Thu nhập từ chuyển nhượng vốn dưới các hình thức khác. Kết luận: Việc đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là chính xác và cần thiết. Song đây cũng là một quy định mới nên khi đi vào cuộc sống bộc lộ những quy định không thống nhất, chưa phù hợp gây bất lợi, khó khăn cho người dân, chính quyền trong việc thực thi luật cũng là điều dễ hiểu. Để góp phần xây dựng hệ thống pháp luật ngày càng thống nhất, rõ ràng, phù hợp với thực tiễn cuộc sống và đảm bảo được quyền lợi của người dân, lợi ích của nhà nước, giúp thị trường bất động sản ngày càng minh bạch, bền vững. Rất mong các chuyên gia, nhà quản lý, cơ quan có thẩm quyền quan tâm làm sáng tỏ và hoàn thiện các quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản. SOURCE: CÁM ƠN TÁC GIẢ ĐÃ CHIA SẺ BÀI VIẾT