THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN TỪ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

THS. NGUYỄN HỒ PHI HÀ Vốn là một câu chuyện thường xuyên làm đau đầu các doanh nghiệp. Vốn đối với doanh nghiệp quan trọng như huyết mạch trong cơ thể con người. Vì vậy, huy động vốn là một vấn đề vô cùng quan trọng đối với doanh nghiệp. Hiện nay, có nhiều kênh huy động vốn khác nhau, trong đó thị trường bất động sản là một trong những kênh huy động vốn đang nhận được sự quan tâm từ nhiều phía. Vậy thực trạng huy động vốn từ thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay ra sao? Có thể nhận thấy rằng thị trường bất động sản là một loại hình thị trường quan trọng. Đối với các nước công nghiệp, hoạt động của thị trường bất động sản thường chiếm khoảng 30% GDP. Cũng có rất nhiều quốc gia có nguồn thu thuế cho Ngân sách Nhà nước từ đất đai và bất động sản chiếm 50%-70% tổng thu. Sự ra đời và phát triển của loại hình thị trường này đã có những đóng góp không nhỏ vào sự phát triển kinh tế xã hội của nước ta trong thời gian qua bởi nó là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Việc phát triển thị trường bất động sản tạo ra những kích thích cho đầu tư vào đất đai, sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ; chuyển bất động sản thành tài sản tài chính để thu hút vào hoạt động các nguồn lực tài chính cho nền kinh tế…. Và thị trường bất động sản thực sự là một kênh huy động vốn hiệu quả cho các doanh nghiệp. Điều này được thể hiện rất rõ thông qua tình hình huy động nguồn vốn từ đất đai cho Ngân sách Nhà nước sẽ gián tiếp tác động tới nguồn vốn cho doanh nghiệp. Cụ thể trong thời gian qua, các khoản thu từ đất đai luôn là một nguồn thu ổn định và chiếm từ 8- 9,5% tổng số thu của Ngân sách Nhà nước. Đó là chưa tính đến lệ phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất và các khoản thu gián tiếp thông qua góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất… cũng làm tăng các khoản thu khác của Ngân sách Nhà nước. Điều này được thể hiện số thu cho Ngân sách Nhà nước từ đất đai qua các năm như sau:   Trong số 12 nội dung thu nội địa của năm 2006, thu từ thị trường bất động sản có số thu cao đứng thứ 6. Theo thông kê của Tổng cục Thuế, các khoản thu Ngân sách có liên quan đến nhà, đất hàng năm ở nước ta bình quân khoảng 20.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 7% GDP và thời gian qua, thị trường bất động sản đã trở thành một một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Và như vậy, thông qua các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp góp vốn của thị trường này… các nguồn vốn sẽ được huy động cho hoạt động SXKD. Tuy nhiên, khả năng huy động vốn cho các doanh nghiệp (gián tiếp lẫn trực tiếp) qua thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn còn hạn chế. Theo số liệu thông kê thì năm 2007, kiểm toán Nhà nước đã kiểm tra và thu hồi về cho Ngân sách Nhà nước là 11.600 tỷ đồng từ các doanh nghiệp, trong đó có một phần là do hiện tượng đầu cơ bất động sản, trốn thuế khi giao dịch bất động sản. Ngoài hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào các dự án liên doanh, bất động sản hầu như chưa được chuyển hoá thành tài sản tài chính dành cho phát triển kinh tế, xã hội. Vì sao vậy? Thứ nhất, tình hình huy động vốn trực tiếp của các doanh nghiệp từ thị trường bất động sản vẫn chưa hiệu qua vì các doanh nghiệp nước ta vẫn chưa thực sự coi thị trường này là một nơi thu hút vốn hiệu quả. Việc khai thác nguồn lực tài chính từ bất động sản chủ yếu qua các hình thức: cho thuê, mua bán, luân chuyển bất động sản, góp vốn liên doanh, thế chấp vay vốn… Thứ hai, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế: – Thị trường bất động sản còn diễn ra nhiều nghịch lý, nhiều bất cập. Hiện nay, vẫn khoảng 70- 80% là giao dịch ngầm, không đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước, do đó tác dụng huy động vốn không những kém mà còn gây nhiều tác động tiêu cực. Sỡ dĩ như vậy là vì thủ tục hành chính còn rườm rà, phiền phức, mất nhiều thời gian và tốn kém chi phí. - Tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản hình thành và phát triển tự phát. Bên cạnh các tổ chức có đăng ký ngành nghề môi giới nhà đất, còn có nhiều hộ gia đình, nhóm người, cá nhân tự treo biển quảng cáo môi giới nhà đất. Những trung tâm môi giới nhà đất hiện nay chủ yếu chỉ là môi giới giữa người mua và người bán, chưa cung cấp được cho người mua những thông tin cần thiết về bất động sản. Vẫn còn nhiều trường hợp hoạt động chưa đăng ký hành nghề, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Việc mua bán chủ yếu được thực hiện theo hình thức trao tay, không đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Đặc biệt, chính sách và biện pháp tài chính của Nhà nước chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản được hình thành và phát triển ở nước ta là cả một quá trình do nhiều yếu tố hợp thành, trong đó có yếu tố chính sách và biện pháp tài chính. Tuy nhiên, hệ thống chính sách và biện pháp tài chính hiện hành chưa đủ mạnh để thúc đẩy nhanh hơn sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản. Cụ thể như mức thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ cao, cũng như các biện pháp hỗ trợ tài chính còn đơn điệu chưa đủ mạnh để thúc đẩy kinh doanh phát triển bất động sản. - Việc cung cấp thông tin chưa minh bạch, chưa công khai và tổ chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn chế. Yếu tố thông tin về bất động sản và thực hiện các dịch vụ tư vấn là rất cần thiết để đảm bảo độ an toàn cho các bên giao dịch tại thị trường. Các tổ chức môi giới về bất động sản chưa làm được các dịch vụ trên đây, Nhà nước chưa thành lập tổ chức cung cấp thông tin và tổ chức cung cấp dịch vụ một cách đầy đủ cho thị trường bất động sản. - Công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, mới tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết và thường xuyên phải điều chỉnh. Nhìn chung, thị trường bất động sản ở nước ta, đã có những bước phát triển nhất định, đáp ứng được một phần nhu cầu giao dịch bất động sản của nền kinh tế đang trong quá trình đổi mới và hội nhập kinh tế. Tuy nhiên, còn trong giai đoạn sơ khai và nhiều bất cập trong hoạt động và quản lý nhà nước về lĩnh vực này. Do đó, đất đai bị sử dụng kém hiệu quả, sai mục đích và vi phạm pháp luật; nhiều loại bất động sản chưa hoặc không chuyển được thành tài sản hợp pháp, vì vậy không phát huy được giá trị trong lưu thông; gây thất thu cho Ngân sách Nhà nước… Để tăng hiệu quả huy động vốn cho các doanh nghiệp từ thị trường bất động sản thì điều đầu tiên là thị trường này phải thực sự phát triển. Để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững, cần có các giải pháp đồng bộ, trong đó cần phải: Một là, Nhà nước cần tạo lập và phát triển hàng hoá cho thị trường bất động sản thông qua việc đẩy mạnh hơn nữa quá trình cải cách thủ tục hành chính rườm rà trong lĩnh vực đất đai, sắp xếp lại quỹ đất. Hai là, cần phải nhanh chóng hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan đến thị trường bất động sản. Cụ thể, các chính sách và các quy định về thị trường bất động sản phải đảm bảo tính nguyên tắc đồng bộ, không chồng chéo, ổn định bởi thị trường này có mối ảnh hưởng đến rất nhiều lĩnh vực và nhiều loại hình thị trường khác. Thứ ba, cần tạo môi trường và điều kiện thuận lợi nhằm thu hút đầu tư trên thị trường bất động sản. Cần tạo ra một "sân chơi" lành mạnh, bình đẳng cho các chủ thể khi tham gia vào loại hình thị trường này. Thứ tư, tiếp tục hoàn thiện chính sách thuế liên quan đến nhà đất để tránh chồng chéo, mâu thuẫn, tránh tạo điều kiện cho giới đầu cơ "lách" luật. Thứ năm, Nhà nước cần có tính nguyên tắc khi xây dựng các phương pháp định giá bất động sản. Để thị trường bất động sản ngày một phát triển hơn, để hạn chế sự lạm dụng, bóp méo, thao túng thị trường thì cần có sự quản lý của Nhà nước. Muốn vậy, Nhà nước cần phải xây dựng, chuẩn hoá các nguyên tắc, các phương pháp định giá bất động sản, từ đó làm căn cứ cho việc tính giá trị bất động sản phục vụ cho các hoạt động tư vấn, thế chấp, mua, bán bất động sản. Tóm lại, thị trường bất động sản là một kênh huy động vốn quan trọng nhằm phục vụ cho quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong thời gian qua thị trường bất động sản đang đầy bất ổn, giá cả "nhảy múa", lên xuống thất thường, hết lên "cơn sốt" lại chuyển sang một giai đoạn "đóng băng", điều đó đã đóng góp vào sự  "nghẽn mạch" của thị trường tài chính và gây nên sự bất ổn của thị trường tiền tệ, đặc biệt đã hạn chế đến khả năng huy động vốn đối với các doanh nghiệp, ảnh hưởng đến sự tăng trưởng, phát triển nền kinh tế.