THẾ NÀO LÀ GIÁ THỊ TRƯỜNG?

Căn cứ theo “giá thị trường” là một qui định rất phổ biến hiện nay trong xác định giá trị tài sản là đối tượng của giao dịch hoặc tranh chấp – Civillawinfor HẢI DƯƠNG Một trong những nguyên nhân khiến tiến trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (DNNN) thời gian qua bị chậm là do quy định về: “Xác định giá trị quyền sử dụng đất và giá trị lợi thế vị trí địa lý vào giá trị doanh nghiệp” tại Nghị định số 109/2007/NĐ-CP còn bất cập. Dư luận đặc biệt quan tâm đến vấn đề này khi Bộ Tài chính chuẩn bị trình Thủ tướng bản Dự thảo sửa đổi Nghị định 109. Nghị định số 109/2007/NĐ-CP nêu rõ: Xác định giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa phải tính tiền thuê đất, xác định giá trị quyền sử đụng đất, xác định lợi thế vị trí đất vào giá trị doanh nghiệp. Theo đó, việc xác định giá đất phải theo sát giá thị trường tại thời điểm định giá được UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố. Tuy nhiên, điều khó khăn đã được chỉ ra lâu nay là: Căn cứ nào để đưa ra giá thị trường khi mà thị trường bất động sản luôn luôn biến động? Theo Điều 31 Dự thảo sửa đổi Nghị định 109, trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất (kể cả diện tích đất Nhà nước đã giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê kinh doanh khách sạn, kinh doanh thương mại dịch vụ; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê) thì phải tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp theo giá đất được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất được giao) quy định  sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp diện tích đất doanh nghiệp được giao có bao gồm cả diện tích đất sử dụng cho các hoạt động sản xuất cung ứng các dịch vụ, sản phẩm công ích, phúc lợi công cộng như công viên cây xanh, môi trường đô thị, bến bãi xe khách, đất làm công trình thủy lợi…, thì được loại trừ những diện tích này khi xác định giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường để tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa.   Tập đoàn Dệt may cho rằng, quy định trên sẽ gây ra nhiều bất cập. Cụ thể, trên thực tế việc định giá đối với đất đang sử dụng cho các DNNN sản xuất công nghiệp đều là đất phi nông nghiệp, trên thị trường hầu như không có giao dịch. Do đó, không thể có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường. Hơn nữa, doanh nghiệp cổ phần hóa lại phải chịu một khoản vốn rất lớn khi thực hiện theo hình thức giao đất, mà thực tế, vốn này không có tác dụng hữu ích đến sản phẩm trong quá trình sản xuất kinh doanh làm giảm sức cạnh tranh và gây áp lực vốn rất lớn cho công ty cổ phần khi chuyển đổi. Cũng vẫn trong Điều 31, tại Khoản 3 quy định về trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa chọn hình thức thuê đất: a) Đối với những doanh nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm thì không tính tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp; b) Đối với những doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất thì tính tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp theo giá sát với giá thị trường tại thời điểm định giá được UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường theo quy định của pháp luật về đất đai. c) Trường hợp doanh nghiệp đã được giao đất nay lựa chọn hình thức thuê đất thì phải hoàn tất thủ tục chuyển sang thuê đất gửi cơ quan quyết định cổ phần hóa và cơ quan quản lý nhà đất tại địa phương trước khi chính thức chuyển sang công ty cổ phần. Tập đoàn Dệt may cho rằng: Với khoản 3 này, cần có quy định giá cho từng loại hình phù hợp và quy định rõ thời gian trả lời của các cơ quan địa phương tránh ảnh hưởng đến tiến độ cổ phần hóa các doanh nghiệp. Trong lúc đó, Bộ Y tế lại đề nghị xem xét: cơ quan có thẩm quyền thẩm quyền xem xét quyết định giá đất có phải là UBND tỉnh không? Phải làm rõ cơ quan nào xem xét, quyết định và chỉ nên chỉ có một cơ quan. Ngoài ra, cần bổ sung giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp phải được ghi vào khoản nợ phải trả (nhà nước) của doanh nghiệp khi thực hiện giao đất. Đối với Khoản 3 điểm b, không nên tính bổ sung tiền thuê đất theo sát giá với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Với giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp cần làm rõ tiềm năng phát triển, cơ sở tính toán, không nên tính bổ sung lợi thế vị trí địa lý. Cũng liên quan đến vấn đề trên, Bộ Tư pháp đề nghị quy định việc xử lý quyền sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa phù hợp với pháp luật đất đai tùy theo hình thức sử dụng đất và loại đất sử dụng. Trong trường hợp doanh nghiệp được giao đất có thu tiền sủ dụng đất thì cần tính giá trị quyền sử dụng đất và giá trị doanh nghiệp. Đồng thời, dự thảo nên bổ sung quy định về các trường hợp UBND tỉnh thành phố trực thuộc trung ương được từ chối không cho doanh nghiệp cổ phần hóa tiếp tục sử dụng đất để tránh tình trạng tùy tiện, xin – cho. Hiện nay, xung quan vấn đề xác định lợi thế vị trí địa lý, xác định giá đất khi cổ phần hóa vẫn còn có nhiều ý kiến khác nhau. Bộ Tài chính đang tổng hợp ý kiến, để chỉnh sửa dự thảo. Theo thông báo của Phó chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Phạm Viết Muôn tại cuộc họp báo Chính phủ Thường kỳ tháng 6, Thủ tướng giao Bộ Tài chính trong tháng 8.2010 trình Thủ tướng Chính phủ dự thảo nghị định thay thế nghị định số 109/2007/NĐ-CP về chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần…