PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TÍNH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN

TẠP CHÍ THUẾ - Đối với các loại thuế được tính theo giá trị của đối tượng chịu thuế thì việc xác định trị giá tính thuế là một khâu trung tâm của quá trình hành thu. Thuế bất động sản cũng là một loại thuế được tính theo giá trị. Giá tính thuế thường được xác định theo giá thị trường hoặc tiền cho thuê của bất động sản. Giá thị trường Giá thị trường của bất động sản là giá được hình thành theo quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản. Có 3 phương pháp truyền thống được sử dụng trong định giá thị trường của bất động sản là. Phương pháp giá so sánh: Giá của lô đất, ngôi nhà cần định giá được xác định bằng giá thị trường của lô đất hoặc ngôi nhà có đặc điểm giống nhau (tương tự). Phương pháp này thích hợp khi thị trường bất động sản phát triển và xuất hiện tính tương đồng giữa lô đất, ngôi nhà cần định giá với giá thị trường của lô đất, ngôi nhà tương tự (ví dụ hai lô đất nằm cạnh nhau của cùng một khu vực). Mặt khác, để định giá theo phương pháp này cũng cần một cơ sở dữ liệu tập trung về giao dịch bất động sản để đảm bảo công tác định giá được chính xác, hài hoà. Phương pháp chi phí: Giá của bất động sản cần định giá được xác định bằng cách xác định giá của lô đất cộng với chi phí xây dựng công trình trên đất.   Phương pháp này được sử dụng để trong trường hợp thị trường bất động sản ít phát triển và thường áp dụng đối với bất động sản mới và tương đối hiếm (ví dụ các cơ sở công nghiệp, thương mại). Phương pháp thu nhập: Giá trị của bất động sản chính là tổng thu nhập trong tương lai mà bất động sản mang lại. Do đó, giá trị của bất động sản sẽ được xác định bằng tổng dòng thu nhập tiềm năng (thu nhập ròng) trong tương lai được quy đổi về giá trị hiện tại. Phương pháp dựa vào giá thị trường có nhiều ưu điểm. Đối với những người có nhà đất trong cùng một khu vực thì giá trị của thị trường sẽ cho phép xác định được khả năng nộp thuế, căn cứ vào giá trị của bất động sản chịu thuế. Khía cạnh này có ý nghĩa về mặt công bằng giữa các đối tượng nộp thuế có cùng khả năng nộp thuế (giá trị tài sản như nhau). Tuy nhiên, không phải lúc nào giá trị của bất động sản cũng đi liền với khả năng nộp thuế. Về tâm lý, giá thị trường là công khai, minh bạch và dễ hiểu đối với mọi người. Trên phương diện Nhà nước, sử dụng giá thị trường để thu thuế sẽ có điều kiện để thực hiện chính sách chống đầu cơ hoặc thu hồi một phần vốn đầu tư cơ sở hạ tầng thông qua giá trị bất động sản được hưởng lợi tăng lên. Tuy nhiên, việc có đạt được mục tiêu chống đầu cơ hay không là chuyện khác, bởi vì người có đất vẫn sẽ giữ đất chừng nào lợi nhuận mục tiêu của việc giữ đất vẫn đạt được sau khi nộp đủ thuế. Về mặt kỹ thuật, so với phương pháp tiền cho thuê thì phương pháp giá thị trường sẽ giúp cho cơ quan quản lý giảm đi một khối lượng công việc khổng lồ khi phải cập nhật giá cho thuê bất động sản thuộc diện đánh thuế (khi sử dụng tiền cho thuê). Phương pháp giá thị trường cũng có nhược điểm là khi giá trị của ngôi nhà tăng lên nhưng thu nhập của chủ sở hữu lại không tăng, đặc biệt trong bối cảnh bùng nổ của thị trường bất động sản làm giá nhà đất tăng lên nhanh chóng, vượt xa giá trị thực của nó. Vì tính hạn chế này nên nhiều nước áp dụng giá thị trường trong tính thuế đều có chế độ miễn, giảm thuế cho người có thu nhập thấp. Tiền cho thuê Về lý thuyết, giá thị trường của bất động sản tương đương với tiền cho thuê với điều kiện tiền cho thuê phải được xác định trong bối cảnh mà giá trị sử dụng tiềm năng của bất động sản được đánh giá là có hiệu quả nhất. Điều kiện này thực tế khó đạt được do giá trị tiềm năng của một ngôi nhà, mảnh đất phụ thuộc vào sự đánh giá của thị trường đối với chúng. Vì thế, thuế bất động sản dựa vào tiền cho thuê nhằm vào thu nhập giả định nhiều hơn là vào bản thân giá trị thật của bất động sản đó. Tiền cho thuê là khoản tiền mà người cho thuê trả cho chủ sở hữu bất động sản (thường là 1 năm) trong điều kiện bình thường của thị trường. Tiền cho thuê dùng để tính thuế bất động sản không phải là tiền thuê thực tế mà là do cơ quan thuế xác định dựa trên các dữ liệu sẵn có sau khi tiến hành tổng điều tra nhà đất. Tiền cho thuê được cập nhật để phản ánh biến động của giá cả và được sử dụng để tính tiền cho thuê của các tài sản hình thành sau thời điểm này. Việc tính thuế dựa vào tiền cho thuê có ưu điểm là khả năng dự báo và sự ổn định của số thu ngân sách được đảm bảo do không phụ thuộc vào biến động của thị trường. Qua đó, cơ quan thuế có thể tính ra ngay số thu ngân sách từ khoản thuế bất động khi xây dựng dự toán trên cơ sở dữ liệu có sẵn (về tiền cho thuê của từng bất động sản chịu thuế) mà không cần biết thị trường bất động sản sẽ diễn ra như thế nào. Ngoài ra, Nhà nước cũng có thể tiết kiệm được khoản chi phí (rất tốn kém) xác định tiền cho thuê bằng cách trì hoãn công việc này, thay vào đó là sử dụng hệ số điều chỉnh hằng năm để phản ánh biến động của chỉ số lạm phát tiền cho thuê. Tuy vậy, tiền cho thuê có nhược điểm là tồn tại dưới dạng hình thức và không gắn với thị trường. Hơn nữa, tiền cho thuê do cơ quan thuế xác định thường rất khó hiểu đối với người nộp thuế vì họ không biết tiền cho thuê, thực tế là bao nhiêu (ví dụ một người sở hữu một ngôi nhà nhưng không cho thuê). Về mặt kỹ thuật, tiền cho thuê cũng rất khó xác định do những thông tin liên quan đến tiền cho thuê của bất động sản mẫu (sử dụng để xác định tiền cho thuê của những bất động sản khác) thường không đầy đủ, đặc biệt khi mà thị trường cho thuê ít phát triển (nên nhiều bất động sản không được cho thuê hoặc không có hợp đồng thuê). Thuế bất động sản là một loại thuế cổ. Tuy vai trò của nó trong các hệ thống thuế ngày càng giảm dần do sự phát triển của các loại thuế mới (như thuế GTGT, thuế thu nhập) nhưng lại là loại thuế thích hợp với cấp địa phương. Kinh nghiệm thực tiễn cho thấy, để áp dụng thành công thuế bất động sản thì điều kiện tiên quyết là khả năng quản lý phải đạt mức độ cần thiết, bởi công việc quản lý thuế bất động sản rất nặng và phức tạp, đôi khi hơn cả thuế thu nhập cá nhân, trong đó công tác định giá bất động sản giữ vai trò trung tâm.