MUỐN BÁN NHÀ, MẸ PHẢI HỎI Ý KIẾN CON?

THỤY CHÂU Chồng chết, vợ bán một phần nhà, đất. Tòa sơ thẩm chấp thuận nhưng tòa phúc thẩm lại buộc người vợ phải hỏi ý các con. Căn nhà hơn 115 m2 của vợ chồng cụ L. (TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa) nằm trên diện tích đất hơn 185 m2. Năm 1969, chồng cụ L. mất không để lại di chúc. Họ có bảy người con chung, trong đó có năm người đang định cư ở Úc. Tháng 8-1996, cụ L. và hai người con ở Việt Nam ký giấy bán một phần nhà và đất nói trên (gần 90 m2 nhà và gần 130 m2 đất) cho vợ chồng ông T. với giá hơn 26 lượng vàng. Việc mua bán có xác nhận của Phòng Công chứng tỉnh Khánh Hòa. Các bên thỏa thuận thanh toán làm ba đợt. Đợt một, bên mua trả cho bên bán hơn 21 lượng vàng ngay ngày ký giấy mua bán. Đợt hai, bên mua sẽ giao tiếp bốn lượng vàng khi nhận giấy chứng nhận năm chữ ký đồng ý bán nhà của những người con ở Úc. Một lượng vàng còn lại sẽ được bên mua thanh toán khi hoàn tất thủ tục trước bạ, sang tên. Sơ thẩm: Không cần con đồng ý Đến tháng 1-1997, cụ L. đã nhận cả thảy hơn 22 lượng vàng từ bên mua. Vợ chồng ông T. cũng an cư trong căn nhà được nhiều năm. Tháng 5-2004, cụ L. và năm người con ở Úc bỗng có đơn kiện vợ chồng ông T. ra tòa.   Viện lý do các con ở nước ngoài không đồng ý bán nhà, cụ L. xin hủy hợp đồng. Trong giấy thỏa thuận mua bán, cụ L. từng cam kết sẽ trả gấp ba số tiền đã nhận trong đợt một nếu không thu thập được năm chữ ký của các con. Tuy nhiên trong đơn khởi kiện, cụ chỉ gợi ý chịu phạt gấp đôi số vàng. Lần về Việt Nam vào tháng 3-2004, năm người con ở Úc mới biết nhà, đất đã bị bán nên cũng yêu cầu hủy hợp đồng. Theo họ, do di sản thừa kế của người cha chưa được chia nên người mẹ không được sang nhượng nhà cho người khác… Xử sơ thẩm vào tháng 8-2004, TAND tỉnh Khánh Hòa đã bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Cấp sơ thẩm tính toán: cụ L. được hưởng nửa căn nhà và đất trong khối tài sản chung của vợ chồng. Chồng cụ L. mất không để lại di chúc nên di sản của ông được chia làm tám phần cho các đồng thừa kế. Như vậy, cụ L. và hai người con ở Việt Nam được quyền định đoạt phần nhà tương ứng với hơn 79 m2, phần đất tương ứng với gần 128 m2. Nhưng thực tế thì họ đã bán lố hơn một chút so với phần được hưởng. Cụ thể, họ đã bán vượt quá 9,62 m2 đối với nhà và 1,45 m2 đối với đất. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm cho rằng chênh lệch này là hợp lý. Hội đồng xét xử đã buộc bên bán phải tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ còn lại của hợp đồng. Bên mua phải trả thêm cho bên bán gần 200 triệu đồng vì sự chênh lệch giữa giá nhà, đất hiện hành với giá đã thực trả. Hai bên đương sự đều kháng cáo. Phúc thẩm: Phải được con đồng ý Tháng 3-2005, Tòa phúc thẩm TAND tối cao tại Đà Nẵng xử phúc thẩm vụ án. Cấp phúc thẩm cho rằng di sản thừa kế chưa chia nên toàn bộ nhà đất nói trên trở thành sở hữu chung hợp nhất của cụ L. và bảy người con. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất của nhiều người phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu. Cấp phúc thẩm phân tích thêm: giả sử toàn bộ nhà đất là tài sản thuộc sở hữu chung theo phần thì cụ L. và hai con ở Việt Nam cũng không thể bán ngay như thế. Bởi theo luật, nếu chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Họ có thời hạn ba tháng kể từ ngày nhận được thông báo bán để quyết định mua hay không. Tiếc rằng cụ L. và hai con ở Việt Nam đã tự ý bán tài sản chung khi chưa tuân thủ đúng quy định trên. Cấp phúc thẩm tuyên bố hợp đồng nêu trên vô hiệu. Do bên bán đã vi phạm cam kết khi không lấy được chữ ký đồng ý bán nhà của năm người con ở Úc nên họ phải trả cho bên mua gấp ba (chứ không phải gấp đôi) số tiền đã nhận trong đợt thanh toán đầu tiên theo thỏa thuận. Ngược lại, bên mua phải trả lại nhà và đất cho bên bán. Xử sao mới đúng? Theo luật định, sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất. Vợ chồng có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung. Khi một bên vợ hoặc chồng mất, 1/2 tài sản chung sẽ thuộc quyền sở hữu của người còn sống. Nếu người chết không để lại di chúc, 1/2 còn lại thuộc quyền sở hữu của người đó được chia thừa kế theo pháp luật. Luật sư Cổ Hiệp, Đoàn luật sư TP.HCM, phân tích: Định đoạt tài sản là quyền của chủ sở hữu tài sản. Trong trường hợp này, 1/2 tài sản thuộc quyền sở hữu riêng của cụ L. chứ không phải là tài sản chung. Vì vậy, cụ L. có quyền bán mà không cần các con đồng ý. Hợp đồng chỉ có thể vô hiệu đối với phần chênh lệch do bên bán định đoạt lấn qua phần sở hữu của những người thừa kế. Đồng ý kiến với luật sư Cổ Hiệp, một luật sư khác nêu thêm: lập luận của cấp phúc thẩm chỉ hợp lý đối với phần di sản thừa kế mà chồng cụ L. để lại. Tức quyền ưu tiên mua chỉ áp dụng đối với phần di sản của người đã khuất. Còn cụ L. hoàn toàn có quyền định đoạt phần tài sản của riêng mình mà không cần đến sự đồng ý của bất cứ ai. Ngày 17-3 vừa qua, chánh án TAND tối cao đã kháng nghị bản án phúc thẩm nói trên theo trình tự giám đốc thẩm. Theo chánh án TAND tối cao, chỉ khi việc mua bán làm ảnh hưởng đến quyền lợi và việc sử dụng phần nhà còn lại của năm người con ở nước ngoài thì hợp đồng này mới bị vô hiệu. Cấp phúc thẩm chưa làm rõ nội dung trên, lại tuyên hợp đồng vô hiệu là chưa đủ căn cứ.