MỘT SỐ KHÓ KHĂN VƯỚNG MẮC TRONG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI, CÔNG CHỨNG VÀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG

VP5 – NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM Hiện nay, các quy định của pháp luật về đất đai, công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm được ban hành khá đầy đủ, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp, tổ chức tín dụng trong hoạt động cấp tín dụng. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện các quy định liên quan đến vấn đề này, các tổ chức tín dụng vẫn gặp một số khó khăn vướng mắc, cụ thể: Thứ nhất, về việc công chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nợ thuế. Hiện nay, trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn cho phép chủ sử dụng đất được chậm thi hành nghĩa vụ thuế với nhà nước (chẳng hạn như thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ.. Nhưng khi công chứng các loại giấy tờ này để thế chấp vay vốn ngân hàng thì các phòng công chứng đều yêu cầu phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước trước thì mới tiến hành công chứng hợp đồng thế chấp. Điều này đã đẩy khách hàng vay vốn lâm vào tình trạng khó khăn hơn và cản trở việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng đối với các hộ kinh doanh, tư nhân cá thể, doanh nghiệp vừa và nhỏ.   Thứ hai, về việc sử dụng mẫu hợp đồng bảo đảm. Hiện nay, khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng bảo đảm, một số Phòng Công chứng yêu cầu ngân hàng phải sử dụng mẫu hợp đồng bảo đảm của Phòng công chứng và không chấp nhận mẫu hợp đồng bảo đảm do ngân hàng và khách hàng thoả thuận. Trong khi đó, Điều 388 Bộ Luật dân sự 2005 quy định: “ Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Điều 35,36 Luật công chứng cũng đã quy định về trường hợp công chứng đối với hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn hoặc hợp đồng do người thực hiện công chứng soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, không quy định bắt buôc người yêu cầu công chứng phải dùng mẫu hợp đồng của cơ quan công chứng. Một số Phòng công chứng không yêu cầu ngân hàng và khách hàng sử dụng mẫu do Sở Tư pháp ban hành nhưng yêu cầu ngân hàng và khách hàng gạch bỏ những nội dung trong hợp đồng, mặc dù những nội dung này không trái quy định pháp luật, như quy định về tài sản hình thành trong tương lai, nghĩa vụ hình thành trong tương lai… Khi các bên đề nghị cơ quan công chứng trả lời lý do từ chối công chứng, các cơ quan công chứng không trả lời bằng văn bản cho người yêu cầu công chứng. Thứ ba, về việc công chứng trong trường hợp một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ. Pháp luật đã quy định một tài sản được bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ tại một hoặc nhiều tổ chức tín dụng. Nhưng trên thực tế, khi phát sinh trường hợp này, mỗi cơ quan công chứng lại thực hiện khác nhau. Đối với các cơ quan công chứng phía Nam, các bên lập hợp đồng bảo đảm để vay vốn hoặc bảo lãnh bổ sung. Hợp đồng này là một phần không thể tách rời của các hợp đồng bảo đảm cho các nghĩa vụ trước đó, trong đó quy định việc tài sản đã được bảo đảm cho các nghĩa vụ nào, nay được tiếp tục thực hiện theo các hợp đồng bảo đảm đã ký. Các bên thực hiện côgn chứng và đăng ký đối với hợp đồng bảo đảm để vay vốn/bảo lãnh bổ sung này. Cong đối với các cơ quan công chứng tại khu vực phía Bắc thì lại yêu cầu các bên không được lập hợp đồng bảo đảm riêng mà phải lập Phụ lục của hợp đồng bảo đảm trước đây để tăng số tiền vay, thời hạn vay và thực hiện công chức Phụ lục này. Các làm này là không hợp lý vì theo quy định tại Khoản 1 Điều 408 BộLuật dân dự thì : “Kèm theo hợp đồng có thể có phụ lục để quy định chi tiết một số điều khoản của hợp đồng…” Do vậy, việc tăng số tiền vay, thời hạn vay không phải là quy định chi tiết một số điều khoản của hợp đồng. Đồng thời, theo quy định tại Khoản 2 Điều 408 Bộ luật dân sự thì trường hợp các bên chấp nhận phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với điều khoản trong hợp đồng thì coi như điều khoản đó trong hợp đồng đã được sửa đổi. Như vậy, không thể lập Phụ lục hợp đồng trong trường hợp này, các hợp đồng bảo đảm cho các nghĩa vụ trước vẫn có hiệu lực, không thể bị coi là sửa đổi được. Hơn nữa, khi lập Phụ lục như trên, các cơ quan đăng ký từ chối đăng ký với lý do cơ quan đăng ký không đăng ký đối với việc chi tiết hoặc sửa đổi hợp đồng công chứng. Thứ tư, về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình. Hiện nay, các quy định về hộ gia đình rất chung chung và khó áp dụng trong thực tế. Theo quy định tại Điều 106 Bộ luật Dân sự năm 2005, việc cấp đất cho hộ gia đình chủ yếu trong lĩnh vực sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực kinh doanh do pháp luật quy định. Tuy nhiên, tại nhiều địa phương lại không phân biệt được trường hợp nào là cấp cho hộ, trường hợp nào cấp cho cá nhân, trường hợp nào là tài sản chung vợ chồng mà hầu như tất cả đều cấp cho hộ gia đình, ngay cả đất ở cũng cấp cho hộ gia đình. Nhiều trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ nhưng người đứng tên trên giấy chứng nhận không phải là chủ hộ của một hộ gia đình nào hoặc cấp cho hộ nhưng đứng tên là hai vợ chồng. Thứ năm, về việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai. Hiện nay, khách hàng là cá nhân có nhu cầu vay vốn ngân hàng và muốn sử dụng tài sản bảo đảm là các căn hộ trong các dự án xây dựng chung cư hoặc các doanh nghiệp đã trúng thầu quyền sử dụng đất khi tham gia đấu thầu đồng thời muốn sử dụng chính mảnh đất đó làm tài sản bảo đảm để vay vốn ngân hàng khi thực hiện dự án. Đây là nhu cầu chính đáng của các khách hàng. Tuy nhiên, ngân hàng lại gặp khó khăn trong việc ký hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm đối với các trường hợp này do chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất. Để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của các tổ chức tín dụng trong việc thực hiện các quy định của pháp luật về đất đai, công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm, các bộ, ngành cơ quan hữu quan cần hướng dẫn thống nhất thực hiện một số nội dung, như: Một là, Bộ Tư pháp cần chỉ đạo các cơ quan công chứng thống nhất thực hiện công chứng giao dịch bảo đảm đối với các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nợ thuế khi thấp chấp tại ngân hàng đối với các trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Vì, Khoản 1c Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai đã quy định: “Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất”. Hai là, các cơ quan công chứng cần thống nhất thực hiện đúng quy định của pháp luật về công chứng, không bắt buộc các bên tham gia hợp đồng phải sử dụng các mẫu hợp đồng không do cơ quan nhà nước ban hành. Các mẫu hợp đồng (nếu có) chỉ có ý nghĩa để các bên tham khảo. Bộ Tư pháp cần có những biện pháp cụ thể để yêu cầu phòng công chứng chỉ được yêu cầu các bên gạch bỏ những nội dung nếu các nội dung vi phạm quy định của pháp luật và khi từ chối công chứng, cơ quan công chứng phải trả lời bằng văn bản cho các bên yêu cầu công chứng biết rõ lý do, cơ sở pháp lý của việc từ chối công chứng. Ba là, đối với trường hợp một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, Bộ Tư pháp cần thống nhất hướng dẫn nghiệp vụ công chứng một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, các nghĩa vụ được bảo đảm bổ sung thêm thực hiện công chứng hợp đồng mới, không ký phụ lục hợp bảo đảm trong trường hợp này. Bốn là, các bộ ngành liên quan (Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và môi trường, Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng) cần làm rõ, xác định cơ sở, bằng chứng để xác định các thành viên của hộ gia đình, có thể dựa vào sổ hộ khẩu để xác định hay không? Cách ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào. Các bộ, ngành cần kiến nghị Chính phủ sửa đổi Luật đất đai, Luật nhà ở theo hướng cho phép khách hàng vay vốn được bảo đảm bằnh căn hộ đã mua trong các dự án xây dựng chung cư hoặc quyền sử dụng đất đã trúng thầu như là một tài sản hình thành trong tương lai cho phù hợp với thực tế. Trong trường hợp chưa sửa được Luật đất đai, Luật nhà ở, Chính phủ nên có Nghị quyết, Nghị định hướng dẫn việc thế chấp trong các trường hợp này để bảo đảm thực hiện thống nhất nguyên tắc được quy định bởi Bộ luật dân sự, bảo đảm quyền lợi của các cá nhân, tổ chức.