HÀNH LANG PHÁP LÝ CHO “TRÁI PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN”

LS. ĐỖ ĐĂNG KHOA – Công ty Vinaland Invest Từ tháng một đến tháng ba năm 2008, một số Công ty đã pháp hành trái phiếu huy động vốn tới cả ngàn tỷ đồng cho các dự án thuộc Quận 8, Quận 7, TP. Hồ Chí Minh, đã làm cho nhiều người quan tâm đặc biệt là các công ty bất động sản. Khái niệm “trái phiếu bất động sản” cũng ra đời và có rất nhiều chuyên gia quan tâm bình luận trên các phương tiện thông tin đại chúng về vấn đề này. Có quan điểm cho rằng đây là sự sáng tạo trong việc vận dụng pháp luật để huy động vốn. Ngược lại có quan điểm cho rằng việc phát hành trái phiếu huy động vốn cho dự án bất động sản-nhà ở khi chưa xây dựng xong phần móng là trái luật, “lách luật”. Trong bối cảnh hiện nay thị trường bất động sản (BĐS) giá liên tục giảm và ít giao dịch mua bán, nhiều doanh nghiệp BĐS đang thiếu vốn trầm trọng. Đồng thời các Tổ chức tín dụng lại rất thận trọng đối với các khoản vay đầu tư BĐS. Dẫn đến phương án huy động vốn từ người dân, thông qua việc phát hành trái phiếu trở thành một trong những giải pháp quan trọng để tìm nguồn vốn triển khai các dự án bất động sản. Vì vậy vấn đề hành lang pháp lý của trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu bất động sản nói riêng, rất cần được làm rõ. Theo Luật Chứng khoán năm 2006 và Nghị định 52/2006/NĐ-CP ngày 19/05/2006. Trái phiếu doanh nghiệp là một loại chứng khoán nợ do doanh nghiệp phát hành, xác nhận nghĩa vụ trả gốc và lãi của doanh nghiệp phát hành đối với người sở hữu trái phiếu. Có năm loại trái phiếu doanh nghiệp sau đây: - Trái phiếu chuyển đổi là loại trái phiếu có thể chuyển đổi thành cổ phiếu phổ thông của cùng một tổ chức phát hành theo các điều kiện đã được xác định trong phương án phát hành. - Trái phiếu không chuyển đổi là loại trái phiếu không có khả năng chuyển đổi thành cổ phiếu. - Trái phiếu có kèm theo chứng quyền (chứng quyền là quyền mua một số cổ phiếu phổ thông nhất định với mức giá được xác định trước trong thời kỳ nhất định). - Trái phiếu có bảo đảm là loại trái phiếu được bảo đảm thanh toán toàn bộ hoặc một phần gốc, lãi khi đến hạn bằng tài sản của tổ chức phát hành hoặc bên thứ ba hoặc bảo lãnh thanh toán của tổ chức tài chính tín dụng. - Trái phiếu không có bảo đảm là loại trái phiếu không được bảo đảm thanh toán toàn bộ hoặc một phần gốc, lãi khi đến hạn bằng tài sản của tổ chức phát hành hoặc bên thứ ba hoặc bảo lãnh thanh tóan của tổ chức tài chính tín dụng.   Từ đó cho thấy khái niệm “trái phiếu bất động sản” được gọi với ý nghĩa là việc phát trái phiếu để đầu tư vào bất động sản hoặc người mua trái phiếu được kèm thêm quyền mua bất động sản-nhà ở hoặc trái phiếu có bảo đảm bằng bất động sản. Đây không phải là cách gọi chính thức được ghi nhận tại các văn bản pháp luật, mà xã hội trong thời gian vừa qua tự đặt tên gọi “trái phiếu bất động sản” cho dễ hiểu, dễ phân biệt và phù hợp với việc huy động vốn phát triển dự án bất động sản. Có hai hình thức phát hành là: phát hành trái phiếu ra công chúng và phát hành trái phiếu riêng lẻ. - Phát hành trái phiếu ra công chúng là việc chào bán trái phiếu cho từ 100 nhà đầu tư trở lên và được điều chỉnh bởi Luật Chứng khoán. Doanh nghiệp được phát hành trái phiếu khi đủ các điều kiện sau: Doanh nghiệp có mức vốn điều lệ đã góp tại thời điểm đăng ký chào bán từ mười tỷ đồng Việt Nam trở lên tính theo giá trị ghi trên sổ sách kế toán; Hoạt động kinh doanh của năm liền trước năm đăng ký chào bán phải có lãi, đồng thời không có lỗ lũy kế tính đến năm đăng ký chào bán, không có các khoản nợ quá hạn phải trả trên một năm; Có phương án phát hành, phương án sử dụng và trả nợ vốn thu được từ đợt chào bán được Hội đồng quản trị hoặc Hội đồng thành viên hoặc Chủ sở hữu công ty thông qua; Có cam kết thực hiện nghĩa vụ của tổ chức phát hành đối với nhà đầu tư về điều kiện phát hành, thanh toán, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư và các điều kiện khác. - Phát hành trái phiếu riêng lẻ là các trường hợp phát hành trái phiếu không phải phát hành ra công chúng theo quy định của pháp luật về chứng khoán và thị trường chứng khoán. Việc phát hành trái phiếu riêng lẻ được điều chỉnh bởi Nghị định 52/2006/NĐ-CP. Doanh nghiệp được phát hành trái phiếu khi đủ các điều kiện sau: Các loại hình doanh nghiệp gồm công ty cổ phần, công ty nhà nước trong thời gian chuyển đổi thành công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc công ty cổ phần theo quy định của Luật Doanh nghiệp và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Có thời gian hoạt động tối thiểu 01 năm kể từ ngày doanh nghiệp chính thức đi vào hoạt động; Có báo tài chính của năm liền kề trước năm phát hành được kiểm toán; Kết quả hoạt động sản xuất, kinh doanh năm liền kề năm phát hành phải có lãi; Có phương án phát hành trái phiếu được tổ chức, cá nhân có thẩm quyền thông qua. Về bản chất việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp là một quan hệ dân sự trong việc vay tiền, trong đó doanh nghiệp phát hành là người đi vay, người mua trái phiếu là người cho vay. Do vậy quan hệ này còn được điều chỉnh bởi các quy định về hợp đồng nói chung và hợp đồng vay tài sản nói riêng tại Bộ luật Dân sự năm 2005. Trong quan hệ hợp đồng, nguyên tắc chung là các bên có quyền tự do thỏa thuận và các thỏa thuận đó có hiệu lực khi nó không vi phạm điều cấm của pháp luật. Ví dụ: Công ty A phát hành trái phiếu doanh nghiệp và có thêm quyền mua căn hộ (nhà ở) với mức giá chiết khấu 8% trên giá bán căn hộ. Thỏa thuận này không vi phạm điều cấm của pháp luật, quyền mua căn hộ trong tương lai là một quyền gia tăng dành cho người mua trái phiếu, quyền này hợp pháp và đương nhiên chỉ thực hiện được khi đủ điều kiện ký kết hợp đồng mua nhà theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Mặt khác người mua trái phiếu cũng có quyền thực hiện hoặc không thực hiện quyền mua căn hộ, mà không ảnh hưởng tới quyền đòi nợ tiền gốc và lãi của trái phiếu. Tuy nhiên đầu năm 2008 một số doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu thành công vào lúc thị trường nhà đất sôi động đến đỉnh điểm, giá nhà đất tăng từng giờ, quyền mua nhà trong tương lai là tác nhân quan trọng để người dân bỏ tiền mua trái phiếu một cách dễ dàng. Còn tại thời điểm thị trường trầm lắng như hiện nay muốn phát hành trái phiếu bất động sản là không dễ. Đòi hỏi doanh nghiệp phát hành cần có phương án đảm bảo lợi ích cho người mua trái phiếu một cách chắc chắn và hấp dẫn. Ví dụ phát hành trái phiếu có kèm theo chứng quyền hoặc trái phiếu có bảo đảm bằng tài sản hiện có của doanh nghiệp hoặc tài sản hình thành trong tương lai-chính dự án cần huy động vốn, chứ không phải là trái phiếu không có bảo đảm như một số doanh nghiệp đã phát hành. Hơn nữa cần minh bạch hơn, chặt chẽ hơn về quyền, nghĩa vụ của doanh nghiệp phát hành và người mua trái phiếu, bằng cách ký Hợp đồng mua bán trái phiếu; đó là cách hạn chế việc tranh chấp sau này và quan trọng hơn là khách hàng yên tâm khi bỏ tiền mua trái phiếu. Tóm lại trên cơ sở các quy định pháp luật hiện hành, hành lang pháp lý hiện nay đủ để doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp, huy động vốn từ người dân cho dự án bất động sản. Để thành công vấn đề còn lại chỉ là tài kinh doanh và kỹ năng vận dụng pháp luật của doanh nghiệp.