CHUYỂN NHƯỢNG VỐN BẤT ĐỘNG SẢN NÀO PHẢI ĐÓNG THUẾ?

VŨ NGUYÊN Từ ngày 26.9.2009, theo hướng dẫn của cục Thuế TP.HCM, nhà đầu tư góp vốn mua bất động sản bao gồm căn hộ, đất nền, nhà… khi chuyển nhượng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Theo các luật sư, quy định hiện hành xem việc chuyển nhượng góp vốn lại là bất hợp pháp, vậy thì thu thuế như thế nào? Theo quy định của thông tư 161, có hiệu lực từ 26.9, việc tính thuế đối với các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, hay ở dạng chuyển nhượng bất động sản (BĐS) chưa có chủ quyền cũng sẽ được áp dụng như chuyển nhượng BĐS có chủ quyền. Khi đó, mức thuế suất được áp dụng sẽ là 25% trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua. Nếu không có đủ hồ sơ chứng từ hợp lệ xác định được giá và các chi phí, cơ quan thuế sẽ áp dụng mức thuế suất 2% tính trên toàn bộ trị giá chuyển nhượng. Có khoảng trống Luật sư Nguyễn Văn Quynh (Đoàn luật sư TP Hà Nội ) phân tích, điều 1 của thông tư 161/TT-BTC của bộ Tài chính xác định rõ đối tượng phải kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) trong trường hợp chuyển nhượng BĐS chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà thì phải căn cứ vào giấy tờ hợp pháp khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận để xác định đối tượng nộp thuế. Trường hợp góp vốn với các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà để hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng lại chuyển nhượng phần vốn và quyền mua nền, căn hộ thì thực hiện kê khai, nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS. Theo ông Quynh, các quy định này là phù hợp với các quy định của pháp luật về chuyển nhượng BĐS. Bởi muốn tham gia giao dịch chuyển nhượng BĐS thì bắt buộc phải có công chứng chứng thực, hoặc các giấy tờ hợp lệ khác của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền chấp nhận.   Ông Quynh cho rằng, vấn đề chưa được làm rõ trong thông tư là trường hợp các thành viên góp vốn xây dựng không có công chứng chứng thực thì có phải kê khai nộp thuế hay không? Nếu có kê khai thì có hợp lệ và phù hợp với các quy định khác của pháp luật về đất đai về quyền sở hữu hay không? Không phù hợp với thực tế Luật sư Quynh phân tích, trên thực tế việc góp vốn xây dựng chưa được pháp luật công nhận và cụ thể hoá bằng pháp luật là các giao dịch ngầm. Còn việc góp vốn là thành viên, nhân viên của công ty thường được lập bằng biên bản hoặc hợp đồng góp vốn, nếu không có công chứng chứng thực hợp lệ thì kê khai nộp thuế TNCN cũng không hợp lệ, nếu xét theo quy định pháp luật về sở hữu. Như vậy nếu theo tinh thần của thông tư tại điều 1, khoản 4, trên thì các giao dich này nếu không có công chứng chứng thực hay quyền sở hữu hợp lệ thì không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sở hữu. Do vậy, việc hướng dẫn các công ty BĐS phải kê khai nộp thuế TNCN trong các trường hợp này đều không phù hợp với thực tế. Đồng quan điểm với luật sư Quynh, luật sư Nguyễn Sa Linh (Đoàn luật sư TP.HCM) cũng nhận định: “Luật Dân sự quy định nhà đất phải có giấy chứng nhận chủ quyền thì mới được mua bán. Hợp đồng mua bán nhà khi chưa có chủ quyền xét ra là vô hiệu, không được công nhận”. Do vậy, bộ Tài chính, tổng cục Thuế cần làm rõ quy định này trước khi thực hiện thu thuế TNCN vì không thể để hai luật chỏi nhau được. Một chủ doanh nghiệp BĐS tỏ ra khá lo lắng khi tính toán, nếu một nền đất 100m2 có giá gốc 7 – 10 triệu đồng/m2 nay giá bán đến 30 triệu đồng/m2 như tại khu Nam Sài Gòn thì chênh lệch khá lớn và khoản thuế TNCN phải nộp không phải nhỏ. Ông Nguyễn Toàn Thắng, phó giám đốc trung tâm BĐS Toàn Thắng (Q.2) đưa ra tình huống: nếu chúng tôi phải đóng thuế theo quy định này nhưng nếu dự án BĐS đó bị phá sản, hợp đồng góp vốn cũng như việc chuyển nhượng không có hiệu lực… thì cơ quan thuế sẽ ứng xử ra sao? Đó là chưa kể nếu phát sinh tranh chấp ở dạng này thì liệu các cơ quan chức năng có đứng ra giải quyết?