BẢO HIỂM RỦI RO TÍN DỤNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Ở LIÊN BANG NGA

TRỊNH TRỌNG NGHĨA (theo Tài chính – Nga, số 3/2007) Năm 2005 Nga sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện Luật cầm cố bất động sản và các luật hữu quan (như Luật ruộng đất, nhà ở, công chứng và Luật tố tụng dân sự, v.v…) cho phù hợp với tình hình mở cửa, hội nhập kinh tế khu vực và toàn cầu hoá các nền kinh tế để Nga gia nhập WTO. Theo Luật cầm cố nói trên, thì những bất động sản sau đây, kể cả công trình xây dựng dở dang, đều có thể dùng làm tài sản thế chấp để vay tiền ngân hàng (xin gọi là tín dụng thế chấp bất động sản tài sản) 1. Ruộng đất, kể cả hồ, ao, trừ ruộng đất thuộc sở hữu nhà nước, sở hữu công cộng; 2. Công ty, doanh nghiệp, kể cả văn phòng, nhà xưởng, công trình, vật kiến trúc và thiết bị phục vụ sản xuất kinh doanh. 3. Nhà ở, kể cả các tiện nghi và vật dụng gắn liền với nhà ở phục vụ sinh hoạt hàng ngày; 4. Nhà nghỉ mát, biệt thự, ga ra ôtô và các công trình, vật kiến trúc phục vụ nghỉ mát; 5. Máy bay, tàu thuỷ, kể cả tàu thuyền phà sông biển và các công trình phục vụ ngành hàng không và tàu thuỷ. Theo luật cầm cố hiện hành, thì người mang tài sản đi thế chấp để vay tiền ngân hàng gọi là người thế chấp hay con nợ; còn người nhận tài sản cầm cố gọi là người nhận thế chấp hay chủ nợ. Người không tham gia vay nợ được đảm bảo bằng tài sản thế chấp (cầm cố) cũng có thể là người thế chấp. Nếu trong hợp đồng thế chấp bất đJ DSộng sản (nhà ở) không nói gì khác, thì những vật dụng gắn liền với ngôi nhà, phục vụ sinh hoạt hàng ngày ở đây cũng được coi là tài sản thế chấp thuộc bất động sản này. Nếu nhà ở đem thế chấp được xây dựng hay mua sắm bằng tín dụng thế chấp, thì chủ nợ chỉ có quyền cầm cố ngôi nhà này, sau khi nó được cơ quan công chứng hay trước bạ nhà nước công nhận nó thuộc quyền sở hữu của con nợ (của người vay tiền vay nhà). Chủ nợ có quyền yêu cầu con nợ hoàn trả tiền thế chấp sau khi tài sản thế chấp hết hạn cầm cố.Mục tiêu chính của bảo hiểm rủi ro tín dụng (tài sản) thế chấp là nhằm ngăn ngừa khả năng xác nhận (trước bạ, công chứng) không hợp pháp quyền sở hữu, sử dụng tài sản thế chấp để giảm thiểu những rủi ro có thể xảy ra đối với ngân hàng (chủ nợ) nhận tài sản cầm cố, cung cấp tín dụng thế chấp. So với những người khác tham gia thị trường cầm cố bất động sản thì người thế chấp (con nợ tính dụng thế chấp) có thể bị những rủi ro chủ yếu vì chính sách của nhà nước thay đổi và mức độ bảo lãnh tín dụng cầm cố của nhà nước giảm. Còn những người khác tham gia thị trường cầm cố bất động sản có thể gặp những rủi ro vì: Lãi suất tín dụng thay đổi; Tỷ giá nội tệ thay đổi; Khả năng thanh khoản của ngân hàng thấp kể cả tổn thất thu nhập, giá thị trường giảm; Thời hạn hình thành quyền sở hữu tăng; Khả năng thanh toán của con nợ giảm. Sau đây là những rủi ro bất động sản thế chấp, cầm cố thường gặp phải. Những rủi ro có thể xảy ra đối với các chủ thể của tài sản thế chấp:

Loại rủi ro	Chủ nợ	Con nợ	Người xây dựng (cầm cố lần đầu)	Người bán (cầm cốlần 2)	Nhà đầu tư
Lãi suất tín dụng giảm	Mất một phần thu nhập về tín dụng	Không	Không	Không	Mất một phần thu nhập vì lãi đầu tư thay đổi
Tăng lãi suất tín dụng	Mất khách hàng	Không có khả năng trả nợ tín dụng thế chấp	Giá xây dựng đất, thời hạn xây dựng tăng	Không	Không
Tỷ giá nội tệ thay đổi	Lỗ hay lãi tuỳ thuộc vào sự ổn định của đồng tiền tín dụng	Lãi hay hỗ tuỳ thuộc vào sự ổn định của đồng tiền tín dụng	Lãi hay lỗ tuỳ thuộc vào sự ổn định của đồng tiền tín dụng và của đồng tiền bán công trình	Lãi hay lỗ tuỳ thuộc vào sự ổn định của đồng tiền bán công trình	Lỗ hay lãi tuỳ vào sự ổn định của đồng tiền đầu tư
Giảm khả năng thanh khoản, thiệt hại cầm cố	Tổn thất tín dụng	Tổn thất tài sản mua sắm chi phí bổ sung	Tổn thất thu nhập	Hoàn lại tiền bán công trình	Mất một phần hay toàn bộ thu nhập đầu tư
Tăng thòi gian sở hữu	Mất một phần thu nhập tín dụng	Chi bổ sung	Mất một phần thu nhập	Mất một phần thu nhập	Mất một phần thu nhập đầu tư.
Con nợ giảm khả năng thanh toán	Mất thu nhập tín dụng	Tổn thất tài sản mua sắm chi bổ sung	Mất một phần hay toàn bộ thu nhập	Không	Mất một phần hay toàn bộ thu nhập đầu tư

Ở đây xin nói thêm rằng, rủi ro của nhà đầu tư thực chất là rủi ro kinh doanh hay đầu cơ tài chính. Còn lãi suất thị trường bị giảm là hệ quả của lạm phát giảm, làm tỷ lệ lợi nhuận của chủ nợ về tín dụng thế chấp bất động sản bị giảm. Đó là chưa kể một khi lãi suất thị trường giảm, con nợ có thể trả nợ trước thời hạn để vay nợ mới, lãi suất thấp hơn, chỉ có điều là không biết con nợ trả nợ trước vào lúc nào, lúc đó lãi suất tái đầu tư ra sao. Nhưng nợ trả trước thời hạn sẽ góp phần làm chủ nợ có thêm vốn để tái đầu tư. Để đối phó với lạm phát, các ngân hàng thường áp dụng nhiều phương án cho vay, phố biến nhất là cho vay theo lãi suất khả biến, chủ yếu là theo lãi suất thả nổi tính trên cơ sở lãi suất liên ngân hàng – lãi suất LIBO – nhưng lãi suất khả biến không phải lúc nào cũng phản ảnh đúng thực trạng lạm phát. Hơn nữa tính lãi suất này không phải là công việc dễ dàng. Do vậy các ngân hàng thường áp dụng lãi suất thả nổi thấp hơn lãi suất ổn định một chút và quy định lãi suất thả nổi trong thời hạn cho vay cầm cố. Rủi ro tín dụng thế chấp đối với chủ nợ là rủi ro vì con nợ không có khả năng thanh toán làm chủ nợ không thu được lợi nhuận kỳ vọng. Nếu tính được khả năng xảy ra rủi ro này và mức tiền cho vay thế chấp thì chủ nợ sẽ hết bị rủi ro, nếu có bị thì cũng ở mức thấp nhất. Để ngăn ngừa và hạn chế rủi ro về tín dụng cầm cố ở mức thấp nhất, cần có một cơ quan chuyên môn làm việc này. Đó là cơ quan bảo hiểm. Để giảm rủi ro cho chủ nợ vì con nợ không có khả năng thanh toán, ngành bảo hiểm thế giới thường áp dụng 2 phương án hỗ trợ cho nhau: - Tương quan giữa số tiền con nợ phải trả hàng tháng và thu nhập trên đầu người hàng tháng của gia đình con nợ. Nếu tương quan này trong khoảng 25-45%, thì con nợ có khả năng trả nợ. - Tương quan giữa tổng số nợ phải trả và tổng giá trị tài sản cầm cố (thế chấp vay nợ). Nếu tương quan này trong khoảng 50-85%, thì chủ nợ có thể không bị rủi ro về tín dụng thế chấp. Rủi ro về khả năng thanh khoản của ngân hàng chỉ xảy ra trong trường hợp, tới hạn trả nợ, nhưng ngân hàng không đủ thanh toán, chủ yếu là tiền gửi và tiền tiết kiệm ngắn hạn huy động được trong nền kinh tế (một khi khả năng thanh khoản thấp) thì ngân hàng bị xuống cấp xếp hạng vay mượn trên thị trường tín dụng quốc tế, làm tăng rủi ro về các nghiệp vụ liên doanh giữa ngân hàng và bảo hiểm. Những rủi ro về khả năng thanh khoản thấp ở đây không liên quan đến khả năng tiêu thụ (thanh lý) tài sản cầm cố, không liên quan trực tiếp đến con nợ, mà chỉ là rủi ro của chủ nợ, của ngân hàng cho vay cầm cố. Trên thực tế kinh doanh tín dụng thế chấp (cầm cố) không phải là hoàn toàn không khắc phục được rủi ro tái đầu tư, nhưng để giải thoát rủi ro này, cần phải dùng nhiều giải pháp, giải pháp phổ biến nhất là phát hành trái phiếu, vay nợ thế chấp bất động sản cầm cố với lãi suất và thời hạn thanh toán khác nhau để bù trừ lỗ lãi cho nhau. Khi vay tiền ngân hàng đầu tư cho công trình xây dựng dở dang, thì con nợ thường bị rủi ro lớn ở ngay lần đầu cầm cố tài sản. Nếu tài sản cầm cố bị hư hỏng hay bị giảm khả năng thanh khoản (khó bán), thì đây là rủi ro tài sản của con nợ. Nếu con nợ bị giảm thu nhập (vì mất việc làm) hay bị mất khả năng lao động, thì đây là rủi ro về khả năng thanh toán của con nợ. Để khắc phục tình trạng này cần mua bảo hiểm cho các rủi ro nói trên (rủi ro về tài sản cầm cố bị hư hỏng – một phần hay toàn bộ vì các nguyên nhân; rủi ro về con nợ không có khả năng thanh toán và mất khả năng lao động và các nguyên nhân khác). Nếu con nợ là công ty, doanh nghiệp thì ngân hàng yêu cầu con nợ mua thêm bảo hiểm cho hoạt động sản xuất kinh doanh chính của con nợ. Vấn đề quan trọng là phải bảo hiểm rủi ro của con nợ ngay ở lần đầu thế chấp (cầm cố) bất động sản. Trong quá trình xây dựng vẫn có thể mua bảo hiểm cho những công trình mới phát sinh. Công ty bảo hiểm và các nhà thầu xây dựng cần hỗ trợ nhau để bảo vệ tốt công trình về mặt bảo hiểm. Trên thực tế xây dựng có nhiều nguyên nhân phát sinh sự cố bảo hiểm – kể từ người xây dựng bị phá sản đến công trình xây dựng bị cầm cố, thế chấp nhiều lần. Nhưng, nguyên nhân phổ biến là các công trình (nhất là công trình xây dựng nhà ở nhiều căn hộ, mỗi căn hộ một người góp vốn) bị mất quyền sở hữu. Do vậy ở đây cần tìm hiểu điều kiện và thời hạn thực hiện dự án đầu tư, số người tham gia dự án này; giai đoạn xây dựng khi ký hợp đồng bảo hiểm và mức hình phạt nếu làm sai hợp đồng xây dựng . Mặc dù bảo hiểm được thực hiện trên số tiền của con nợ (trên giá trị tài sản cầm cố của con nợ), nhưng ngân hàng cung cấp tín dụng cầm cố lại là người đề xuất mua bảo hiểm cho tài sản cầm cố và đưa ra các điều kiện bảo hiểm vì ngân hàng là người có lợi nhất về các hợp đồng bảo hiểm tín dụng cầm cố. Ở Nga bảo hiểm tài sản và trách nhiệm dân sự được thực hiện theo nguyên tắc và điều kiện của Luật dân sự hiện hành. Còn bảo hiểm các trường hợp bất hành của con nợ thì có đặc điểm riêng, ở đây ngân hàng yêu cầu ký hợp đồng bảo hiểm rủi ro trong trường hợp con nợ bị tử vong vì mọi nguyên nhân. Một số công ty bảo hiểm khi ký hợp đồng bảo hiểm tín dụng cầm cố (thế chấp) tài sản thường kết hợp cả 2 nguyên tắc: nguyên tắc bảo hiểm các trường hợp bất hạnh và nguyên tắc bảo hiểm các trường hợp tử vong vì mọi nguyên nhân. Khác với bảo hiểm thông thường tài sản, bảo hiểm quyền sở hữu là loại bảo hiểm hồi tố, liên quan đến những sự cố đã xảy ra trong quá khứ. Bởi vậy, trước khi ký hợp đồng bảo hiểm quyền sở hữu cần xem xét những sự cố bảo hiểm đã xảy ra trước đây và những sự cố có thể sẽ xảy ra trong thời gian bảo hiểm tương lai. Đối tượng bảo hiểm quyền sở hữu là loại ích tài sản của chủ sở hữu bất động sản. Rủi ro về quyền sở hữu phát sinh khi ký hợp đồng mua bán bất động sản (bán đứt hay cho thuê bất động sản, sau đó chuộc lại) cũng như khi ký hợp đồng giao hoán các bất động sản khi dùng bất động sản làm quà biếu, tặng tài sản thừa kế; khi phân chia tài sản ở những cặp vợ chồng ly hôn, khi doanh nghiệp, nhà đầu tư dùng tài sản của mình góp vốn cổ phần. Rủi ro về mất quyền sở hữu tài sản cũng có thể phát sinh vì tài sản bị tịch thu hay bị trưng mua theo nhu cầu của nhà nước hay vì tài sản được sử dụng không đúng mục đích. Khi bảo hiểm rủi ro về quyền sở hữu tài sản thì những trường hợp sau đây không phải bồi thường bảo hiểm cho Luật hiện hành ở Nga: 1. Vi phạm nguyên tắc sử dụng bất động sản; vi phạm luật hiện hành, sử dụng bất động sản không đúng công dụng; 2. Người mua bảo hiểm từ bỏ quyền sở hữu hay giao quyền đó cho người thứ ba; 3. Đối tượng bảo hiểm của bất động sản bị hư hại, huỷ diệt vì mọi nguyên nhân, cũng như bị tháo dỡ và ô nhiễm; 4. Tự ý xây dựng (không được phép) 5. Người mua bảo hiểm bị phá sản hay bị mất khả năng thanh toán, vi phạm các cam kết ở hợp đồng bảo hiểm, v.v… 6. Quyền sở hữu tài sản đang bị tranh chấp giữa vợ chồng ly hôn nhau, hay giữa những người trong gia đình người mua bảo hiểm. 7. Quyền sở hữu tài sản đang bị tranh chấp giữa những người kế thừa trong trường hợp người mua bảo hiểm bị chết. 8. Người mua bảo hiểm bị hạn chế hay mất quyền sở hữu ngôi nhà mình mua bảo hiểm vì đã có người đang ở hoặc tạm trú. 9. Tài sản của chủ sở hữu bị thu hồi bắt buộc theo luật định. Quyền sở hũu đối tượng mua bảo hiểm đang bị điều tra hay đang trong quá trình xét xử ở toà án. Bảo hiểm quyền sở hữu có nhiệm vụ trang trải án phí, không được xem nhẹ lợi ích của người mua bảo hiểm hay gây tổn thất gián tiếp cho người này. Nếu người mua bảo hiểm là thể nhân, là người cầm cố (con nợ thế chấp), thì đối tượng bảo hiểm là lợi ích tài sản không mâu thuẫn với pháp luật hiện hành, nhưng lại liên quan đến rủi ro: - Vì tài sản cầm cố bị hư hỏng, huỷ hoại hay bị bán - Vì quyền sở hữu tài sản cầm cố bị tổn hại hay không còn nữa - Vì người cầm cố tài sản bị chết hay bị mất khả năng lao động. Nếu người mua bảo hiểm là pháp nhân (là công ty, doanh nghiệp) thì loại trừ các rủi ro về con người, về chết và mất khả năng lao động. Thời hạn hợp đồng bảo hiểm không được ngắn hơn thời hạn hợp đồng cầm cố tài sản. Tổng số tài sản bảo hiểm, thông thường, do tổng số tiền cho vay và lãi suất tiền vay (tín dụng cầm cố) quyết định. Bảo lãnh bảo hiểm được thực hiện phối hợp với bảo lãnh tài chính của người (con nợ) cầm cố. Bảo lãnh tài chính do chuyên gia ngân hàng thực hiện, có sự tham gia của Vụ an ninh kinh tế. Cơ sở của bảo lãnh tài chính là bảng kê khai thu nhập của người cầm cố bất động sản kể cả nhuận bút, thu nhập bản quyền (cho thuê tài sản) và các cổ phiếu, v.v… Bảo lãnh bảo hiểm do ngân hàng và bảo hiểm cùng thực hiện bằng lực lượng của mình hay bằng lực lượng của môi giới cầm cố. Nếu bằng môi giới cầm cố thì bảo hiểm hay ngân hàng phải yêu cầu môi giới này làm hợp đồng bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp. Bảo lãnh rủi ro tài sản cầm cố được thực hiện theo thủ tục luật định. Nếu bảo lãnh rủi ro về con người, thì phải phối hợp đánh giá tử vong từ mọi nguyên nhân, đặc biệt người cầm cố lại là doanh nhân. Bảo lãnh bảo hiểm công trình nhiều người góp vốn xây dựng (bảo lãnh bảo hiểm thị phần xây dựng) được thực hiện trên cơ sở phân tích các chứng từ hữu quan: Các chứng từ cho phép thực hiện dự án đầu tư xây dựng; Hợp đồng hỗ trợ dịch vụ giữa nhà đầu tư và môi giới cầm cố; giữa môi giới cầm cố và công ty bảo hiểm; Các hoá đơn, chứng từ thanh toán; Hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và bên xây dựng nhằm xác định nguồn giải ngân cho dự án đầu tư; Kế hoạch xây dựng, tiến độ hoàn thành công trình. Tiền bồi thường bảo hiểm là toàn bộ số tiền bảo hiểm trả cho người được bảo hiểm (đặc biệt là người cao tuổi, mất trí và vị thành niên) mất khả năng lao động, trong trường hợp họ có thể không còn khả năng nộp phí bảo hiểm. Nếu điều kiện hợp đồng bảo hiểm bị thay đổi nhiều (thời hạn xây dựng kéo dài hơn, phí phải nộp thêm nhiều hơn) thì người mua bảo hiểm cũng có thể huỷ hợp đồng này. Thời hạn bảo hiểm rủi ro thị phần xây dựng là thời hạn riêng rẽ cho từng thị phần. Bởi vậy, các điều kiện bảo hiểm phụ thuộc vào tình hình cụ thể. ở đây dịch vụ bổ sung do công ty bảo hểim cung cấp – trợ giúp cho người mua bảo hiểm nhận được nhà ở hay hoàn trả tiền vay ­– có ý nghĩa lớn. Bảo lãnh quyền sở hữu là loại bảo lãnh rủi ro phức tạp nhất. Do vậy, trước khi thực hiện loại bảo hiểm này, cần thẩm định bảo hiểm nội bộ, nghĩa là cần nghiên cứu ít nhất 10 năm trước đây về tình hình mua bán, chuyển giao tài sản cầm cố ở địa phương này. ở đây, cần đặc biệt nghiên cứu xem xét khả năng: Man trá, gian lận của người bán tài sản; Môi giới cầm cố có xem thường việc thẩm định quyền sở hữu nhà cửa hay không; Những yêu cầu về điều kiện và hình thức hợp đồng cầm cố có bị vi phạm hay không trước khi ra công chứng hợp đồng; Những hợp đồng mua bán tài sản này trước đây có hợp đồng nào phạm luật không; Tài sản cầm cố có phạm luật ở giai đoạn tư nhân hoá sở hữu nhà nước hay không; Có bán bất động sản tư nhân hoá không; Các chứng từ xác nhận quyền sở hữu, dùng làm cơ sở để ký hợp đồng mua bán tài sản có sai phạm nào không; Có ký hợp đồng cầm cố (mua bán) bất động sản với những công dân – không hiểu được ý nghĩa việc làm của mình (bị mất trí) không; Có mua tài sản đã có chủ, bị cấm mua bán và đang dùng làm tài sản thế chấp không; Có ký hợp đồng thế chấp tài sản với người bị mất quyền công dân không. Trong những yếu tố ảnh hưởng đến độ rủi ro và mức phí bảo hiểm, thì lịch sử quyền sở hữu là quan trọng nhất vì nó cho biết tài sản thế chấp này đã trải qua bao nhiêu chủ sở hữu. Lịch sử bảo hiểm tín dụng thế chấp (tài sản cầm cố cho biết tài sản thế chấp tiền vay này trải qua những chủ sở hữu, thì phí bảo hiểm càng cao. Những yếu tố khác làm tăng phí bảo hiểm tín dụng thế chấp nhà ở của Nga và số người đang sống trong ngôi nhà thế chấp (đặc biết là người cao tuổi, mất trí và vị thành niên), hình thức sở hữu (tập thể hay cá nhân) và điều kiện tư nhân hoá ngôi nhà dùng làm tài sản thế chấp. Một trong các rắc rối công ty bảo hiểm có thể gặp phải trên thị trường tín dụng cầm cố là vấn đề gian dối của người thế chấp. Người này có thể cùng một thời điểm cùng một tài sản thế chấp ở nhiều ngân hàng để vay tiền. Đó là chưa kể người thế chấp có thể mạo danh chủ tài sản để lấy tài sản này làm vật thế chấp, có thể dùng di chúc giả, hay quyền thừa kế giả để làm vật chứng lấy nhà cửa làm tài sản thế chấp vay tiền ngân hàng. Do vậy, kiểm tra quyền sở hữu tài sản thế chấp là công việc không đơn giản, ngay cả ở các nền kinh tế phát triển. Ở Nga, theo luật hiện hành, công ty bảo hiểm muốn bảo hiểm tín dụng thế chấp bất động sản ở ngân hàng thì phải được phép của cơ quan quản lý bảo hiểm nhằm lành mạnh hoá thị trường cầm cố bất động sản. Đó là đặc trưng riêng của bảo hiểm rủi ro tín dụng thế chấp bất động sản ở Nga hiện nay.