“LÁCH” THUẾ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN

PHẠM ĐỨC THÀNH Ngày 12.8.2009, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 161/2009/TT-BTC hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản. Thông tư đã quy định cụ thể cách xác định đối tượng nộp thuế, các trường hợp được miễn thuế, tạm thời chưa thu thuế, áp dụng thuế suất… Tuy nhiên, áp dụng những quy định này đã phát sinh một số điểm bất hợp lý. Quy định “mở” Theo quy định tại Điều 6 của Thông tư 161, khi chuyển nhượng bất động sản, tổ chức, cá nhân có quyền lựa chọn một trong hai cách nộp thuế: Một là, nộp 25% của phần chênh lệch giữa giá bán và giá gốc; Hai là, nộp 2% trên tổng giá trị của nhà, đất khi chuyển nhượng. Quy định này được đánh giá là mang tính “mở”, do đó sẽ tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức có quyền lựa chọn cách thức thực hiện nghĩa vụ nộp thuế của mình đối với Nhà nước. Tuy nhiên, chính quy định này khi áp dụng trong đời sống xã hội đã tạo ra kẽ hở để các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường nhà đất “lách” luật, trốn thuế. Tùy từng trường hợp và hợp đồng cụ thể, cá nhân, tổ chức sẽ lựa chọn cách nộp thuế sao cho có lợi nhất. Cụ thể, đối với những hợp đồng mà người bán không thu được nhiều lãi từ việc chuyển nhượng thì họ sẽ chọn cách nộp 25% tổng giá trị chênh lệch khi chuyển nhượng. Nhưng nếu hợp đồng đó có lãi nhiều, họ sẽ tìm cách khai thấp hơn nhiều lần giá trị thực tế của căn nhà, lô đất và đăng ký nộp thuế 2% trên tổng số giá trị tài sản đó.   Theo thống kê của các phòng Công chứng, từ khi Thông tư này có hiệu lực, hầu hết các hợp đồng công chứng chuyển nhượng bất động sản đều khai giá bán ở mức thấp hơn nhiều so với giá thực bán trên thị trường và đa số các giao dịch mua, bán nhà đất hiện nay đều lựa chọn cách nộp thuế 2% trên tổng giá trị được giao dịch. Để có thể “lách” được tối đa khoản thuế chuyển nhượng bất động sản 2%, các bên liên quan sẽ tìm cách thay đổi giá trị ghi trên hợp đồng mua bán, chuyển nhượng của căn nhà, lô đất sao cho giá trị thấp nhất để giảm thiểu các loại thuế, lệ phí có liên quan. Nhiều trường hợp, người nộp thuế chỉ khai giá chuyển nhượng bất động sản bằng 10-20% giá thực tế. Có những giao dịch có giá trị thực hàng chục tỷ đồng nhưng trong hợp đồng đã được giảm giá còn vài trăm triệu đồng để giảm thuế. Ví dụ: khi mua một căn nhà trị giá 3 tỷ đồng nhưng hai bên mua và bán thỏa thuận giá ghi trong hợp đồng là 500 triệu đồng. Như vậy, thay vì phải nộp 60 triệu đồng tiền thuế thì số tiền phải nộp vào ngân sách chỉ còn 10 triệu đồng. Với những hợp đồng chuyển nhượng mà tài sản là nhà, đất có giá trị lớn hơn thì số tiền Nhà nước thất thu cũng nhiều hơn. Ngoài ra, quy định về việc cá nhân chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế cũng rất khó quản lý. Bởi, nếu một cá nhân sở hữu nhiều hơn 1 căn nhà nhưng ở nhiều địa phương khác nhau thì việc thẩm định có phải là nhà ở “duy nhất” hay không rất khó khăn. Khắc phục thế nào? Mặc dù cơ quan chức năng nhận biết rõ nhiều hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, người bán và mua cố tình trốn thuế nhưng hiện nay chưa có biện pháp hữu hiệu để kiểm soát và xử lý có hiệu quả hành vi này. Bởi, theo quy định hiện hành, cơ quan thuế chỉ căn cứ vào hồ sơ, giấy tờ do hai bên chuyển nhượng bất động sản nộp lên đã có công chứng và làm thủ tục tính thuế. Nội dung việc mua, bán nhà, đất thuộc về hợp đồng dân sự, mà bản chất của hợp đồng dân sự lại mang tính thỏa thuận, tự nguyện; mặt khác, phần lớn các hợp đồng mua bán được thực hiện bằng tiền mặt trao tay, nên việc xác định giá mua bán thực tế là không đơn giản. Luật Quản lý thuế cũng có quy định, trong trường hợp phát hiện giá chuyển nhượng bất hợp lý thì cơ quan thuế có thể áp dụng khung giá đất do UBND thành phố, nơi có bất động sản được chuyển nhượng quy định. Nhưng khung giá đất này cũng thấp hơn nhiều so với giá thực tế của thị trường, nên cho dù có bị ấn định thuế theo quy định này, cá nhân chuyển nhượng bất động sản vẫn có lợi khi khai báo giá mua bán bất động sản sai với thực tế. Do đó, quy định này không có tính chất răn đe. Để hạn chế tình trạng “lách” thuế chuyển nhượng bất động sản như hiện nay, cần có một tổ chức trung gian thực hiện việc thẩm định giá nhà, đất khi giao dịch. Giả sử, có quy định bắt buộc việc mua bán nhà, đất cũng phải được thực hiện giao dịch qua ngân hàng, như vậy sẽ giảm thiểu tình trạng khai sai giá trị khi chuyển nhượng bất động sản, hạn chế việc thất thu ngân sách nhà nước.